加強老舊小區(qū)物業(yè)管理， 提高城市居民幸福指數(shù)

2015-05-18 09:59:01  

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    小區(qū)物業(yè)管理是隨著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)。小區(qū)物業(yè)管理工作，關乎居民的切身利益，當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活質量，居住環(huán)境，盡可能使住宅小區(qū)環(huán)境整潔，生活便利，居住安全。為推動當陽城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，市政協(xié)組織兩個調研組對城區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了專題調研。通過深入各住宅小區(qū)實地察看，聽取市房管局、城區(qū)辦事處、居民委員會以及相關物業(yè)公司的情況介紹，召開座談會、發(fā)放調查問卷、走訪群眾等形式，了解我市城區(qū)住宅小區(qū)特別是老舊小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，初步提出了一些相關對策和建議?！?/p>

 

    一、當陽住宅小區(qū)物業(yè)管理基本情況

 

    目前當陽主城區(qū)（即三個辦事處）共有各類住宅小區(qū)358個，其管理模式大致分為物業(yè)公司管理、業(yè)主自治管理、單位管理和無人管理四種類型。具體情況為：

 

    1、委托物業(yè)公司進行管理的小區(qū)44個，占12%，房屋約623棟，住戶14300戶、4萬余人。

 

    2、業(yè)主自治管理小區(qū)18個,占5%,房屋約68棟,住戶1421戶。

 

    3、單位管理小區(qū)23個，占7%，房屋約98棟，住戶1980戶。

 

    4、無人管理老舊小區(qū)273個，占76%，房屋約1032棟，住戶21236戶。其中，玉陽辦事處轄區(qū)206個，占75%；玉泉辦事處轄區(qū)7個，占3%；壩陵辦事處轄區(qū)60個，占22%。273個老舊小區(qū)中，改制、破產(chǎn)企業(yè)小區(qū)有152個，占55.7%。基礎設施較好的有26個，占10%；一般的有86個，占31%；較差的有161個，占59%。

 

    總體印象是：黨政機關小區(qū)好于普通小區(qū)；新建小區(qū)好于老舊小區(qū)；有物業(yè)管理小區(qū)好于無物業(yè)管理小區(qū)；大型企業(yè)小區(qū)好于破產(chǎn)改制企業(yè)小區(qū)。

 

    二、老舊住宅小區(qū)存在的主要問題

 

    一是小區(qū)環(huán)境臟亂差，基礎設施年久失修。大部分小區(qū)多為上世紀八十年代中后期及九十年代初建設，建設年代較早，規(guī)劃方案簡單，場地硬化，綠化、路燈、停車場、管理用房、環(huán)衛(wèi)設施、消防通道等配套設施破損嚴重，甚至缺失。同時，下水道等管網(wǎng)設計安裝標準較低，使用時間較長，損毀堵塞，部分小區(qū)糞便溢漫，臭氣熏天，蒼蠅飛舞。居民說，沒有路燈、沒有水泥路，我們可以忍受，但糞臭難聞，我們無法忍受。

 

    二是治安狀況堪憂。小區(qū)規(guī)模小，樓棟分散、沒有圍墻，沒有路燈，偷盜甚至黃、賭、毒現(xiàn)象時有發(fā)生，小區(qū)業(yè)主普遍反映沒有安全感。

 

    三是公共場地侵占嚴重。由于長期無人管理，小區(qū)業(yè)主隨意亂搭亂建、開荒種菜，公共場地被肆意侵占，給小區(qū)的通行、排水、通風、采光乃至消防安全都造成了很大的影響。

 

    四是維修無資金來源。據(jù)初步統(tǒng)計，因下水道堵塞、屋面屋頂嚴重漏水急需維修的無人管理小區(qū)達140個，約需維修資金1000萬元。而這些小區(qū)基本未交納房屋公共部位維修基金或早已列支用完，缺乏資金來源。

 

    五是信訪問題突出。近年來，因供水、供電、治安、噪音及下水道堵塞等問題，導致部分原改制、破產(chǎn)企業(yè)小區(qū)居民多次到市委、市政府上訪，影響社會穩(wěn)定。

 

    三、形成原因

 

    一是建設標準過低，不具備基本的物業(yè)管理條件。主要是原改制、破產(chǎn)企業(yè)建設的職工福利房，規(guī)劃起點低，基礎設施不完善，有的甚至沒有圍墻分割。企業(yè)破產(chǎn)倒閉、改制后，其小區(qū)（如原糧食局所屬的糧食加工廠、玉陽糧管所、三八糧店小區(qū)、經(jīng)信局所屬原當陽商場、五交化、百紡小區(qū)等）便成為了無人管理小區(qū)。

 

    二是物業(yè)收費困難，物業(yè)公司難以為繼?，F(xiàn)有的老舊小區(qū)中有一部分曾有物業(yè)公司管理（如金葉小區(qū)、建安小區(qū)、錦屏花園小區(qū)、怡景家園小區(qū)），后因屋頂維修、治安、停車等管理問題，業(yè)主拒交物業(yè)管理費，致使物業(yè)收費率僅30-40%，企業(yè)無法經(jīng)營被迫撤出。

 

    三是宣傳引導不力，居民還未適應物業(yè)管理市場化的趨勢。各單位所建的住宅小區(qū)物業(yè)管理原來都是單位買單，業(yè)主習慣了享受無償服務。這些小區(qū)內下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多，收入普遍偏低，對支付物業(yè)管理費存在較大的抵觸情緒。

 

    四、對老舊住宅小區(qū)的改造管理的建議

 

    （一）落實責任，明確事情有人管

 

    宜昌市人民政府已于2014年11月出臺了《關于加強物業(yè)管理工作的通知》，當陽市應結合當陽實際，出臺一個更具針對性、操作性的文件，明確小區(qū)物業(yè)管理各項工作涉及的各個職能部門的職責，形成既有職責分工，又凝聚合力的工作格局，真正把這項惠及百姓的民生工程抓好抓落實。

 

    （二）突出重點，逐步解決疑難雜癥

 

    一是制定規(guī)劃，集中力量，率先啟動部分老舊小區(qū)的改造工作。

 

    二是理清頭緒，集中解決老舊小區(qū)居民面臨的突出問題。如排水不暢、糞便溢漫等小區(qū)環(huán)境臟亂差問題，無門衛(wèi)保安問題，亂搭亂建的問題，油煙擾民問題。

 

    （三）示范帶動，調動業(yè)主自我參與管理的積極性

 

    一是多方宣傳，細致工作，逐步建立類似當陽“城中雅苑”那樣的小區(qū)業(yè)主委員會，強化自我管理。

 

    二是大力扶持物業(yè)管理公司成長壯大，讓更多有實力、重服務，善經(jīng)營的物業(yè)公司進駐小區(qū)物業(yè)管理，形成業(yè)主與物業(yè)公司雙贏格局。

 

    （四）籌措資金，解決事情有錢辦

 

    一是設立老舊小區(qū)改造專項資金，并納入財政預算，要象政府支持改造小街小巷那樣支持改造老舊小區(qū)。

 

    二是積極地、多渠道地向上爭取項目和政策支持，為老舊小區(qū)改造籌措資金。

 

    三是積極征收維修資金。新近建成的小區(qū)條件較好，應嚴格督促資金的收繳落實，一步到位，做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，起到示范帶動作用；對政府部門早期建設小區(qū)，有單位的小區(qū)單位籌集一部分資金，業(yè)主受益人繳納一部分資金，并整合各部門相關資金，統(tǒng)一管理使用。

（當陽市政協(xié)  劉遠偉 李敬東  供稿）