關(guān)于加強新城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議

2015-09-06 18:13:20  

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    隨著新型城鎮(zhèn)化加快推進，中小城市房地產(chǎn)市場也發(fā)展迅猛，新興住宅小區(qū)如雨后春筍拔地而起。小區(qū)物業(yè)管理是加強城市管理、改善人居環(huán)境的現(xiàn)實需要。一些區(qū)縣新城區(qū)城鎮(zhèn)物業(yè)管理相對中心城區(qū)嚴重滯后，一些小區(qū)盡管成立了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，但各項管理工作仍處于起步階段，各種糾紛、矛盾、碰撞偶有發(fā)生，甚至出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主和物管互毆現(xiàn)象。加強中小城市新興住宅小區(qū)管理刻不容緩。

 

    一、區(qū)縣新城區(qū)城鎮(zhèn)新興住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題

 

    一是管理人員素質(zhì)不高。目前，許多區(qū)縣新城區(qū)小區(qū)物業(yè)由開發(fā)商成立的子公司進行管理，有的無資質(zhì)，聘用人員大多數(shù)是返鄉(xiāng)農(nóng)民工和本區(qū)域“4050”人員。由于缺乏系統(tǒng)的培訓(xùn)，處理問題方式方法簡單，有時造成業(yè)主與物管之間的對立。

 

    二是內(nèi)部管理不規(guī)范。按規(guī)定，凡有物業(yè)公司的小區(qū)都應(yīng)成立業(yè)主委員會，而多數(shù)區(qū)縣新城區(qū)級新興住宅小區(qū)都沒有成立。由于物業(yè)公司缺乏與業(yè)主良好的溝通機制，許多小區(qū)是物業(yè)公司“一言堂”，社區(qū)也不愿意過多的介入其內(nèi)部管理，導(dǎo)致本應(yīng)是主人的業(yè)主反而退居弱勢地位。

 

    三是知情監(jiān)督權(quán)無法保障。大都數(shù)物業(yè)管理公司都違反了物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)收費及開支情況，沒有向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金收支運行情況，沒有接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。

 

    四是物業(yè)管理費難征收。部分居民繳納物業(yè)管理費的意識較差，認為物業(yè)公司服務(wù)不到位，拒交或拖欠物業(yè)管理費，管理費收繳不起來，物業(yè)公司只能降低標(biāo)準，從而形成“收不到，管不好；管不好，又收不到”的惡性循環(huán)，造成物業(yè)管理低水平運行。

 

    五是部門跟蹤監(jiān)管不到位。相關(guān)職能部門對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)管不到位，有的小區(qū)擅自改變規(guī)劃，改變公共用地用途；有的小區(qū)隨意占用道路，劃出停車位出租牟利，增加小區(qū)道路安全隱患；有的小區(qū)門衛(wèi)、保安等形同虛設(shè)，入室盜竊事件時有發(fā)生，嚴重影響了小區(qū)居民的生活質(zhì)量。

 

    二、加強和改進區(qū)縣新城區(qū)新興住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點建議

 

    （一）將新興住宅小區(qū)管理納入社區(qū)建設(shè)體系。應(yīng)將新興小區(qū)納入社區(qū)居委會管理范圍，發(fā)揮居委會在溝通業(yè)委會與物管企業(yè)的橋梁作用。開發(fā)商一般按規(guī)定預(yù)留了社區(qū)用房，但有的小區(qū)已將預(yù)留地用作車庫出售。因此，建立新興小區(qū)社區(qū)宜早不宜遲。

 

    （二）加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管。加強對物管企業(yè)資質(zhì)的審核和把關(guān)，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，必須吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的物業(yè)管理秩序。通過物業(yè)管理市場化運作，尊重業(yè)主主權(quán)，淘汰服務(wù)差、管理水平低的物管公司。由相關(guān)部門及社區(qū)居委會組成綜合協(xié)調(diào)管理機構(gòu)，加強對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)管，對物管企業(yè)出售、改變公用設(shè)施用途的行為，應(yīng)采取有力措施予以糾正。加強企業(yè)之間的競爭和互動，扶持規(guī)模大、信譽高的物業(yè)公司做大做強。

 

    （三）增強小區(qū)居民的“主人翁”意識。部分農(nóng)村居民從“兩間三層半”走上高樓，少數(shù)業(yè)主公共環(huán)境意識不強，習(xí)慣站在高樓垃圾一扔了之，小區(qū)花草隨手亂摘、隨腳亂踩，占用樓道等公共區(qū)域，車輛亂停亂放……這些都需要政府、社區(qū)和物管一起加強宣傳督導(dǎo)。應(yīng)督導(dǎo)各小區(qū)組建業(yè)主委員會，定期舉行業(yè)主委員會座談會，引導(dǎo)業(yè)主既積極維權(quán)，又自覺遵守物業(yè)公約，形成共建和諧安居小區(qū)的良好氛圍。

 

    （四）規(guī)范物業(yè)收費及開支行為。規(guī)范物業(yè)公司財務(wù)行為，加強自律，增加資金使用的透明度，對收支情況進行公開，讓業(yè)主明明白白消費；建立小區(qū)宣傳欄、公示欄等，對小區(qū)停車費、廣告費等收入項目公開招標(biāo)、公開收支情況；加強物管企業(yè)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，做到“質(zhì)價相符”。

 

    （五）健全完善新興小區(qū)管理機制。一是要建立物業(yè)公司與業(yè)委會的對話機制，充分發(fā)揮業(yè)主大會及業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用；二是把社區(qū)活動作為物業(yè)管理的一項量化指標(biāo)考核，同時開展形式多樣的小區(qū)活動，促進業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物管之間的溝通；三是通過建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，制定行約行規(guī)，加強行業(yè)自律，并將行業(yè)經(jīng)營中的問題和企業(yè)的合理訴求及時反饋給政府部門；四是相關(guān)部門要做好協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作，為業(yè)委會的組建及運作提供服務(wù)和幫助，及時將政府部門有關(guān)物業(yè)管理的政策和信息傳遞到企業(yè)，促進物業(yè)管理市場的良性發(fā)展。

 

   （武漢市新洲區(qū)政協(xié)委員  邱新麗  供稿）